Госдума РФ приняла в третьем чтении два законопроекта, направленных на решение проблем обманутых дольщиков. Один документ регулирует процедуру передачи премий по страхованию ответственности застройщиков государственному Фонду защиты дольщиков. Второй — дает регионам право создавать аналогичные фонды на местах.
«Одобренные парламентариями изменения направлены на реализацию поручений президента России по совершенствованию регулирования долевого строительства и оказанию поддержки гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков, — заявил «Стройгазете» один из авторов законодательных инициатив, председатель Комитета ГД РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Это уже двадцать пятый пакет «долевых» поправок, но при этом один из важнейших. Данные поправки не только усиливают защиту прав дольщиков, но и создают необходимые условия для перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков».
Без страхов, но с упреком
Одно из нововведений касается досрочного прекращения действующих договоров страхования гражданской ответственности застройщиков (ГОЗ) перед участниками долевого строительства и передачу полученных страховых премий Фонду защиты дольщиков. В результате в бюджет должно будет поступить порядка 15 млрд рублей. Страховщики обязаны в течение 40 дней со дня вступления закона в силу перечислить полученные ранее в рамках ГОЗ премии на счет фонда. Предполагается, что фонду будет передано не менее 99% премий. Эти средства будут направлены на достройку проблемных объектов.
«Мы видим, что этот механизм (страхование ответственности застройщиков — «СГ») не действует, нужно расставаться с наименее эффективными способами обеспечения исполнения обязательств застройщика, — отметил Николай Николаев. — Именно поэтому законопроект предполагает передать всю заработанную премию страховых компаний в фонд. При этом мы четко прописали необходимость формирования соответствующих реестров и актов сверки между фондом и страховыми компаниями».
Регионы в доле
Правом учреждать собственные региональные фонды защиты дольщиков наделяются теперь и все субъекты РФ. Эти фонды будут заниматься исключительно достройкой проблемных объектов. Средства в них будут поступать из Фонда защиты дольщиков, федерального, регионального и муниципального бюджетов. Для исключения возможных злоупотреблений все расходы и сметы будут устанавливаться отдельным нормативным актом правительства РФ. Регион сможет также реализовывать программу по достройке проблемных объектов самостоятельно, без привлечения федеральных средств, но в этом случае предусмотрена субсидиарная ответственность региона за деятельностью регионального фонда. Зато государственное финансирование, согласно поправкам, может быть направлено на достройку объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) в ходе процедур банкротства застройщиков. «Наша задача — дать государству и регионам весь необходимый инструментарий для того, чтобы закрыть все вопросы, связанные с проблемными объектами», — подчеркнул депутат.
Помимо этого, в документе прописаны обязанности губернаторов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным формированием в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) публичного реестра проблемных объектов. Основным критерием при его формировании станет просрочка по сдаче в эксплуатацию дома. Информацию о проблемных объектах будут предоставлять соответствующие надзорные органы.
Всем по эскроу
Третье чтение прошли поправки, связанные как непосредственно с решением проблем пострадавших граждан или регуляторными процедурами долевого строительства в целом, так и со спецификой реализации строительных проектов. Так, к примеру, запрещены отныне любые схемы привлечения средств граждан при покупке жилья, кроме договоров долевого участия (ДДУ). Это касается и участившихся в последнее время случаев использования с этой целью паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и ценных бумаг.
Решаются и проблемы двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а денежное возмещение достанется тем, чей договор зарегистрирован позже. При этом в документе прописан порядок уточнения рыночной стоимости при выплате возмещения обманутым гражданам. Раньше размер компенсации рассчитывался, исходя из стоимости, которая была на момент заключения ДДУ, а теперь — исходя из текущей стоимости аналогичного жилья.
Еще одна норма связана с совершенствованием института банкротства застройщиков. Арбитражный управляющий будет назначаться из числа тех кандидатов, которые представлены Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства, чтобы дела о банкротстве искусственно не затягивали.
Кроме того, на застройщиков апартаментов распространены требования, аналогичные тем, что предъявляются сейчас к застройщикам жилых домов: продажа апартаментов будет возможна только через ДДУ. Все новые проекты, где строятся апартаменты, смогут реализовываться только через эскроу-счета.
В принятом законопроекте также содержатся и положения, направленные на устранение ограничений для зачисления на эскроу-счета средств материнского капитала.
С заботой о бизнесе
Парламентарии постарались облегчить застройщикам предстоящий переход на новые законодательные рельсы. Фонд защиты прав участников долевого строительства теперь может предоставлять компаниям поручительство по кредитам, получаемым в уполномоченных банках. Помимо этого, в документе предусмотрена возможность для застройщиков, которые сейчас имеют право достраиваться по предыдущему механизму, единовременно переходить на работу по эскроу-счетам.
Для удобства работы застройщиков планируется также перевести в электронный вид все административные процедуры, связанные с выдачей заключения о соответствии (ЗОС). При этом законопроектом предусмотрен полный отказ от ЗОС в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием эскроу-счетов.
«У нас все нормы направлены на то, чтобы как можно легче было работать застройщикам именно по счетам эскроу и, соответственно, их стимулировать, — рассказывал ранее Николай Николаев. — Если у застройщиков, кто подходит под критерии правительства и может продолжать достраивать дома по старым правилам, будет желание перейти на эскроу, они могут это сделать».
50 млрд рублей было собрано с 2014 года страховыми компаниями по договорам страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако выплачено гражданам страхового возмещения за тот же период всего 1,3 млрд рублей. При этом, по расчетам, в Фонд защиты дольщиков вернется порядка 15 млрд рублей