С 1 июля рынок жилья в России живёт по новым правилам: банки открывают для застройщиков проектное финансирование и аккумулируют на счетах эскроу деньги дольщиков. О том, с каким успехом стартовала реформа в Москве и за её пределами, и что ожидает отечественный стройкомплекс в ближайшем будущем, Агентству новостей «Строительный бизнес» рассказал с председатель Комитета по градостроительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей и Совета Союза «МООСС» Михаил Викторов.
— Михаил Юрьевич, можно ли уже подвести первые итоги и поделиться первыми впечатлениями от реформы жилищного строительства и перехода на проектное финансирование?
— Подводить первые итоги, наверно, еще рано, потому что прошло всего два месяца, но по результатам общения с московскими коллегами-застройщиками можно выделить первые тенденции текущей реформы.
Во-первых, дата 1 октября, до которой застройщики должны отчитаться о готовности своих объектов для продолжения строительства по старым правилам, очень хорошо простимулировала рост объемов строительства жилья. Поэтому, я думаю, что статистика вложений в капитальное строительство, в том числе и в жилье, будет и в первом полугодии, и в третьем квартале этого года крайне оптимистичной. Конечно, стройку стимулировать нужно, но не только административными методами и датами-отсечками, а еще и определенными льготами. Тогда строительная отрасль, как паровоз, потащила бы экономику России из кризиса. Поэтому хочется пожелать органам власти, отвечающим за строительство, использовать метод не только кнута, но и пряника.
Кроме того, идет структурное изменение стройкомплекса. На одной из последних стратегических сессий по разработке проекта Стратегии развития стройкомплекса до 2030 года мной была предложена как тенденция на ближайшие годы тема огосударствления строительного комплекса Российской Федерации. Могу сказать, что этот тезис я предлагал не первый раз, а еще два года назад озвучил на одной из всероссийских конференций в Санкт-Петербурге, но тогда к ней отнеслись достаточно равнодушно. Но сейчас мой коллега, бизнес-омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский, этот тезис сразу поддержал, и по итогам внутреннего рейтинга стратегической сессии эта тенденция набрала максимальное количество голосов экспертов.
— В чем выражается это огосударствление?
— Это выражается в том, что собственником крупных компаний, которые держат существенную часть строительного рынка России, все больше и больше становится государство — либо напрямую, либо опосредованно. Так, компания «ИНТЕКО» через БИН-Банк принадлежит Центральному Банку России. Госкорпорации «Банк ВТБ» принадлежит компания «ДОНСТРОЙ», а также ряд других известных компаний. Присутствие Сбербанка России как банка с государственным участием в строительных проектах также очень велико, и это тоже будет нарастать. Должен отметить эффективно растущие структуры ВЭБ.РФ и ДОМ.РФ. Причём ДОМ.РФ — это крупный игрок строительного рынка, который удерживает существенные объемы как новостроек, так и достройки проблемных домов, а также является крупнейшим землевладельцем. И этот список можно продолжать. Государство напрямую или через прогосударственные компании все больше заходит на строительный рынок.
— Это хорошо, плохо или никак?
— Мне уже задавали этот вопрос, и я скажу так: у меня пока нет четкого ответа, плохо это или хорошо. С точки зрения централизации, постановки и решения крупных задач — это хорошо. Так, кстати, выстроена работа в Белоруссии, где Минстрою Республики Беларусь напрямую принадлежит и подчиняется 10 или 12 крупных строительных трестов. И там стройкомплекс легко и быстро мобилизуется для решения крупных задач.
Такую же тенденцию мы видим и в России: несколько лет назад расформировали Спецстрой России, теперь его вновь восстанавливают, но уже в форме публично-правовой компании, которая будет принадлежать Министерству обороны. В свое время Спецстрой доказал свою эффективность, строил много сложных, знаковых объектов, и его возрождение можно только приветствовать. Я вижу, что развитие стройкомплекса идет по этому пути.
Естественно, будут издержки. Например, в Белоруссии были случаи, когда люди ночами стояли в очередях, чтобы купить жилье. Потому что была рыночная цена на жилье, и была более низкая — государственная. А поскольку объемы государственного жилья были небольшие, появились очереди. Теоретически мы можем вернуться в СССР, когда жилье получали бесплатно, о чем многие с ностальгией вспоминают. Но только не помнят, сколько его ждали, и как оно получалось. Государство может быть как эффективным игроком, так и неэффективным. К сожалению, у нас многое зависит от роли личности — кто возглавляет и кто ведет этот процесс. Но это однозначная тенденция, которая сейчас проявляется все четче и четче.
Вторая тенденция – укрупнение компаний. Об этом говорилось, это прогнозировалось, и сейчас мы видим, что прогноз сбывается. Многие крупные компании осторожно объявляют, что они готовы выходить на региональные рынки, подхватывая недостроенные объекты. Я считаю, что эти тенденции будут нарастать, потому что крупные корпорации ищут новые рынки и новые объемы строительства жилья. Региональные власти, я думаю, будут это только приветствовать, поскольку им интереснее и спокойнее работать с крупными игроками, интегрированными в банковскую систему и в работу государственных структур.
— Но тем самым фактически будет подписан смертный приговор региональным строительным компаниям.
— Да, это так. Эта дискуссия идет довольно давно, и я помню мой диалог многолетней давности с Сергеем Полонским, владельцем МИРАКС Групп, когда шла дискуссия над первыми текстами 214-го федерального закона о долевом строительстве жилья. Тогда Сергей Юрьевич заявил, что в России должно быть, как во Франции, где 30 корпораций строят 80% всех объемов. Может быть, и у нас будет пусть не 30, а 60 или 100 компаний, которые будут строить 80% всех объектов. С точки зрения государства, всегда интересно, удобно и безопасно работать с крупным оператором.
— А с точки зрения малого и среднего бизнеса – ложиться и умирать? Ему куда податься?
— В свое время в Петербурге с приходом на пост губернатора Валентины Матвиенко шла именно такая дискуссия, и руководство Союза строительных компаний Санкт-Петербурга «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ» представляло интересы именно малого и среднего бизнеса. Тогда крупные петербургские компании – Группа ЛСР, Эталон – наращивали объемы, а среднему и малому бизнесу приходилось отходить в тень. «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ» настаивал, что это неправильно. Но жизнь расставляет все по своим местам, и конвейерное многоэтажное жилищное строительство – это, все-таки, удел крупных компаний. Тем более что современность диктует для застройщиков необходимость интеграции с банковским сообществом, прозрачность и наличие кредитной истории.
Но есть и другие сегменты рынка – реконструкция жилья, малоэтажное строительство, и многие компании просто перешли в эти сегменты. Например, хорошо известная компания «ЮИТ» в Московской области ушла в коттеджное строительство, где тоже требуется опыт строительства и жилья, и сетей, опыт работы с клиентом, грамотная маркетинговая политика, учет, но в нем нет таких жестких требований. Поэтому ниши для малого и среднего бизнеса есть.
Кроме того, совсем недавно опять подняли тему деревянного строительства, – вот ниша, которая вообще свободна. Да, ее надо дополнительно нормативно урегулировать, и такая задача стоит перед нашим Комитетом по градостроительству МКПП (р), но это очень перспективное направление. Это могут быть малоэтажные типовые дома из современных деревянных панелей, обладающих качествами бетона, негорючих, влагостойких, не требующих серьёзной внутренней отделки. И это могут быть многоквартирные дома до 9 этажей, какие уже сейчас строят в Европе. Здесь как раз средний бизнес может занять соответствующие ниши и продвигать инновационные технологии и материалы.
— По вашему мнению, какие первоочередные шаги сейчас необходимо сделать в рамках реформы жилищного строительства?
— Я считаю, что следующий шаг на пути реформы – это поэтапное раскрытие эскроу-счетов. В пользу такого решения высказываются не только застройщики, но и некоторые чиновники строительной отрасли, тем более что это нормально работающая практика в ряде стран, в том числе в Германии. Но мы понимаем, что банки выступают активно против такого подхода, потому что для них иметь живые деньги граждан до окончания строительства дома и сам объект, который в случае проблем переходит к банку, гораздо более выгодно и спокойно, чем раскрывать эскроу-счета, поэтапно разгружать кошелек и иметь соответствующие риски. Но, мне кажется, нельзя ставить во главу угла благополучие банков, тем более что в стране уже несколько лет не все благополучно с платежеспособным спросом. Ставка по ипотеке снижается, но медленно, льготы не доходят до всех групп населения, которым они положены. Поэтому сдерживание себестоимости строительства – это один из ключевых моментов нынешнего этапа реформы. И переход на поэтапное раскрытие эскроу-счетов может быть существенным сдерживающим фактором в части удорожания жилья, причем по всей стране.
Следующую тему я бы обозначил как снятие обременений с застройщиков. Мы все выступаем за комплексную застройку, мы все ратуем за то, чтобы наши дворы и микрорайоны были грамотно застроены объектами социальной инфраструктуры, но это не удел застройщика. Перекладывать это все на плечи застройщика и конечного потребителя – это вызвать дополнительное удорожание жилья на 15-20%. Мы все — и компании, и физлица — платим налоги, и хотелось бы, чтобы эти налоги возвращались через развитие соответствующей инфраструктуры.
Ведь было какое-то время, когда государство в лице субъектов Федерации строило дороги, инженерные сети, продавало участки с подведенной инфраструктурой и брало на себя обязательства по строительству социальных объектов. Но понемногу, во время бурного роста строительного рынка, власти старались облегчить нагрузки на бюджет и переложили это на застройщика. Пока могли, мы это делали, но сейчас себестоимость жилья это уже не потянет. Я всегда привожу в пример цены на жилье в Калининградской области, где при невысокой этажности новостроек стоят достаточно низкие цены на квартиры — около 55 тысяч рублей за квадратный метр. Потому что в Калининградской области действует федеральная программа целевого развития региона и десятки объектов – школы, детсады, больницы – сдаются за счет федерального бюджета. И за 10 лет качество проживания в Калининградской области стало не только не хуже, но, может быть, даже лучше, чем в соседней Польше.
Я уверен, что этот вопрос нужно решать принципиально, в одном ключе для всех регионов, в масштабах всей страны на федеральном уровне, а уже дополнительные льготные программы каждый субъект Федерации будет предоставлять в силу своих возможностей и потребностей.